寫(xiě)字樓是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，提升了城市的形象和競(jìng)爭(zhēng)力，折射出了一個(gè)城市的發(fā)展歷程和特性。

近年來(lái)，由于全國(guó)大中型城市的土地資源日漸稀缺，特別是優(yōu)質(zhì)地塊土地競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。而辦公類(lèi)產(chǎn)品由于資金回收周期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)成本高，加上房企利潤(rùn)減少，因此房企拿地、尤其是純商業(yè)辦公用地的積極性有所下降。

從數(shù)據(jù)上看，2009-2018年，雖然全國(guó)寫(xiě)字樓用地投資額總體呈上升趨勢(shì)，但增速逐年放緩。從去年開(kāi)始，全國(guó)辦公樓用地投資額出現(xiàn)較大程度下滑，同比下降11.31%。

南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)：需求疲軟疊加高空置率，市場(chǎng)持續(xù)承壓

放眼南京的辦公市場(chǎng)，根據(jù)今年10月初戴德梁行公布的三季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，南京的辦公類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)存量和空置率環(huán)比下降，平均租金環(huán)比上漲，空置率處于近9年的較高水平。

數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行研究部

數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)沒(méi)有新項(xiàng)目完工，甲級(jí)寫(xiě)字樓存量減少到149.1萬(wàn)平方米。三季度平均租金穩(wěn)定在138.0元/平方米/月，環(huán)比有些許上浮，這與供應(yīng)量有關(guān)。報(bào)告中特別提到的是，部分項(xiàng)目的租金都出現(xiàn)了不同程度下降。

金融和保險(xiǎn)業(yè)成為市場(chǎng)交易主力，成交面積占全市50%以上

數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行研究部

2019年第三季度南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要租賃交易來(lái)自金融及保險(xiǎn)業(yè)。租賃成交占比超過(guò)全市總額的50%。

從南京最熱門(mén)的四大核心板塊來(lái)看，新街口租金依然為全市最高，而河西的存量最大，且空置率高達(dá)23.9%，超過(guò)了全市平均水平。

數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行研究部

河西寫(xiě)字樓高空置率原因？或受企業(yè)搬遷及金融政策影響

河西板塊的寫(xiě)字樓較高的空置率，除了受板塊本身存量大的影響外，金融政策和一些核心產(chǎn)業(yè)的企業(yè)大量搬遷，也是導(dǎo)致空置率高企、成交量放緩的重要原因。

以毗鄰地鐵10號(hào)線中勝站的河西CBD新城科技園的辦公產(chǎn)品為例。這里坐落了包括藝樹(shù)家工場(chǎng)、國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園、舜禹、省建大廈、天盛、北緯國(guó)際、瑞泰、萬(wàn)得等多個(gè)寫(xiě)字樓群，往遠(yuǎn)一點(diǎn)看，還有康緣智慧港、升龍匯金中心等寫(xiě)字樓在售。因此中勝站又被稱(chēng)作南京最多白領(lǐng)集聚的地鐵站。

理論上，這里的辦公產(chǎn)品是最搶手的，但實(shí)際情況卻并非如此。

河西新城科技園從可達(dá)性來(lái)看是沒(méi)有問(wèn)題的。10號(hào)線和2號(hào)線兩條地鐵匯聚、車(chē)位配比充足，餐飲店也不少。但板塊內(nèi)一直缺少一個(gè)臨近的大型商業(yè)綜合體。雖然繽潤(rùn)匯、華采天地等大型shopping mall車(chē)程15-20分鐘也能到達(dá)，不過(guò)距離辦公園區(qū)的距離依然較遠(yuǎn)。想要下班后在公司樓下吃頓大餐看個(gè)電影目前是不太現(xiàn)實(shí)的，所以從生活便利性來(lái)說(shuō)還是稍顯不足。在外部配套和硬件基本均等的情況下，寫(xiě)字樓的好壞更多的是看運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)水平高低。

以親身經(jīng)歷來(lái)看，河西新城產(chǎn)業(yè)園的幾個(gè)寫(xiě)字樓從地下停車(chē)到辦公地點(diǎn)，往往都要經(jīng)過(guò)一段痛苦的路程。要么就是路太遠(yuǎn)，要么是停車(chē)場(chǎng)實(shí)在太繞，出口又多，很難找到對(duì)應(yīng)出口。在園區(qū)工作的尚要找很久，外來(lái)人員停完車(chē)更是經(jīng)常迷路。

板塊內(nèi)著名“網(wǎng)紅”寫(xiě)字樓藝術(shù)家工場(chǎng)，早高峰的電梯口堪比地鐵站，隊(duì)伍可以一路延伸到門(mén)口。電梯配比不足這種情況一般發(fā)生在新街口的老辦公樓，但發(fā)生河西新城的寫(xiě)字樓，實(shí)在難以想象。

而從目前舜禹寫(xiě)字樓園區(qū)來(lái)看，自2019年年初開(kāi)始，就有不少企業(yè)陸陸續(xù)續(xù)搬出。企業(yè)撤出帶來(lái)的連鎖問(wèn)題，是園區(qū)內(nèi)食堂陸續(xù)關(guān)門(mén)停業(yè)，一片蕭條。

河西新城產(chǎn)業(yè)園板塊內(nèi)的租金并不高，大概均價(jià)在2-3元/平米·天，但物業(yè)費(fèi)普遍達(dá)到5-6元/平米·天，高昂的物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)也變相增加了企業(yè)的成本壓力。加上這兩年金融政策收緊，河西不少做小微借貸的企業(yè)紛紛倒閉，對(duì)河西寫(xiě)字樓空置率產(chǎn)生了不少影響。

河西未來(lái)多個(gè)標(biāo)桿產(chǎn)品入世，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈

未來(lái)的1-2年內(nèi)，河西金鷹世界、新鴻基國(guó)金中心二期、德基世界貿(mào)易中心等多個(gè)地標(biāo)性項(xiàng)目寫(xiě)字樓將陸續(xù)入市，市場(chǎng)將面臨空前激烈的競(jìng)爭(zhēng)。而這些寫(xiě)字樓均自帶商業(yè)綜合體，生活便利性更高。從租金價(jià)格來(lái)看，4.5-5元/平米·

天的新鴻基國(guó)金中心，主打高端辦公。目前一期招租已經(jīng)超過(guò)80%，二期很快也將啟動(dòng)。據(jù)悉國(guó)金中心已經(jīng)從南京新地中心分流了一部分客群，作為南京稀缺的高端寫(xiě)字樓產(chǎn)品，市場(chǎng)需求非常旺盛。

另外值得一提的是，位于河西中勝地鐵站附近的龍湖時(shí)代上城，也將打造兩幢約150米的甲級(jí)雙塔寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)明年開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售。項(xiàng)目另配套有16萬(wàn)方龍湖天街大型購(gòu)物中心。對(duì)于擁有20年商運(yùn)經(jīng)驗(yàn)的龍湖，在操盤(pán)運(yùn)營(yíng)方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力。龍湖天街的到來(lái)也將為板塊帶來(lái)更豐富的商業(yè)生活配套。對(duì)于辦公產(chǎn)品而言，臨近軌道交通，生活配套齊全，有可信賴(lài)的運(yùn)營(yíng)商，綜上幾點(diǎn)，龍湖新的辦公類(lèi)產(chǎn)品，同樣非常值得市場(chǎng)期待。